서현진 청담동 전셋집 25억5890만원 낙찰, 보증금 26억2500만원 받을 수 있을까

배우 서현진의 전셋집이 결국 경매에서 25억5890만원에 낙찰됐습니다.

 

문제는 서현진이 돌려받지 못한 전세보증금이 이보다 많은 26억2500만원이라는 점입니다.

 

단순히 숫자만 놓고 보면 낙찰가가 보증금보다 약 6610만원 적습니다.

 

그렇다면 서현진은 전세보증금 26억2500만원을 모두 돌려받을 수 있을까요?

 

결론부터 말하면 아직 전액 회수 여부가 확정된 것은 아닙니다. 실제로 서현진에게 얼마가 배당되는지는 매각대금에서 경매비용과 다른 우선채권 등을 공제한 뒤 법원의 배당 절차를 거쳐 결정됩니다.

 

서현진 전셋집, 얼마에 낙찰됐나?

서울 강남구 청담동에 있는 서현진의 전셋집은 지난 10월 6일 25억5890만원에 낙찰됐습니다.

 

당초 감정가는 28억7363만원이었습니다.

 

이번 경매의 최저매각가격은 14억7129만원이었는데, 실제 낙찰가는 최저가보다 약 10억8761만원 높은 금액이었습니다.

 

응찰자는 1명이었던 것으로 알려졌습니다. 낙찰가는 감정가의 약 89% 수준입니다.

 

서현진 청담동 빌라 경매 핵심

구분금액

전세보증금	26억2500만원
감정가	28억7363만원
최저매각가격	14억7129만원
실제 낙찰가	25억5890만원
보증금과 낙찰가 차이	6610만원

여기서 많은 분들이 궁금해하는 부분이 있습니다.

 

“낙찰가가 보증금보다 6610만원 적으니까 서현진은 무조건 6610만원을 못 받는 것 아닌가?”

 

꼭 그렇다고 단정할 수는 없습니다.

서현진 전세보증금은 왜 26억2500만원인가?

서현진은 2020년 4월 이 청담동 주택에 전세보증금 25억원을 내고 계약했습니다.

이후 2022년 계약을 연장하면서 보증금을 1억2500만원 올렸고, 최종 보증금은 26억2500만원이 됐습니다.

하지만 계약이 끝난 2024년 4월에도 집주인은 보증금을 돌려주지 못했습니다.

서현진은 같은 해 9월 임차권등기를 마친 뒤 집을 비웠고, 이후 직접 강제경매 절차를 밟았습니다.

임차권등기는 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.

즉, 서현진이 집을 비웠다고 해서 전세보증금을 받을 권리를 그대로 포기한 것은 아닙니다.

그런데 왜 경매가 이렇게 오래 걸렸을까?

처음부터 이번 가격에 낙찰된 것은 아닙니다.

해당 주택은 감정가가 28억7363만원이었지만 지난해 진행된 경매에서 응찰자가 나오지 않았습니다.

세 차례 유찰되면서 최저매각가격은

22억9890만원 → 18억3912만원 → 14억7129만원

까지 떨어졌습니다.

이후 집주인이 회생 절차를 추진하면서 경매가 중단됐습니다.

하지만 집주인이 지난해 12월 파산 선고를 받으면서 경매 절차가 다시 진행됐고, 결국 이번에 25억5890만원에 낙찰됐습니다.

25억5890만원이면 서현진은 26억2500만원을 받을 수 있을까?

여기가 가장 중요한 부분입니다.

단순 계산을 해보면,

26억2500만원 - 25억5890만원 = 6610만원

입니다.

따라서 낙찰대금만 놓고 보면 보증금보다 6610만원 부족합니다.

그런데 실제 경매에서는 낙찰대금 전체가 곧바로 세입자에게 지급되는 것은 아닙니다.

경매 절차에 필요한 비용이나 다른 우선권을 가진 채권 등이 있다면 배당 순서에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

반대로 서현진의 권리가 배당 과정에서 우선적으로 인정된다면 낙찰대금에서 상당 부분을 회수할 가능성이 있습니다.

따라서 현재 단계에서 정확하게 말할 수 있는 것은 “26억2500만원의 보증금보다 낙찰가가 6610만원 낮다”는 사실이지, “서현진이 최종적으로 6610만원을 손해 본다”는 것이 아닙니다.

서현진에게 중요한 것은 '낙찰가'보다 '배당'

부동산 경매에서 세입자가 실제로 얼마를 돌려받는지를 판단하려면 단순히 낙찰가만 봐서는 안 됩니다.

중요한 것은 권리 순위와 배당 관계입니다.

서현진은 전세권을 설정했고 이후 임차권등기도 마쳤습니다. 보도된 등기부 분석에 따르면 서현진의 권리는 상당히 앞선 순위에 있는 것으로 알려졌습니다.

하지만 경매비용이나 법적으로 우선하는 채권 등이 있다면 낙찰대금 전부가 서현진에게 돌아가는 것은 아닐 수 있습니다.

따라서 앞으로 확인해야 할 것은 법원의 매각허가 결정과 실제 배당표입니다.

만약 보증금을 전부 못 받으면 어떻게 될까?

만약 경매 배당을 통해 보증금 26억2500만원을 전부 회수하지 못한다면 부족한 금액은 집주인에 대한 채권으로 남을 수 있습니다.

문제는 집주인이 이미 파산한 상태라는 점입니다.

이 경우 남은 보증금은 단순히 집주인에게 청구한다고 바로 받을 수 있는 것이 아니라, 파산절차에서 집주인에게 남아 있는 재산과 다른 채권자들의 권리 등을 고려해 회수하게 됩니다.

결국 “낙찰가가 25억5890만원이니 서현진이 6610만원을 잃었다”라고 지금 확정하기에는 이릅니다.

실제 손실 여부는 배당절차가 끝나야 알 수 있습니다.

서현진 전세사건이 주는 의미

이번 사건이 관심을 끄는 이유는 전세보증금 규모가 상당히 크기 때문입니다.

26억원이 넘는 고액 전세보증금을 가진 유명인도 집주인의 자금 사정과 파산으로 보증금을 제때 돌려받지 못할 수 있다는 사실을 보여주기 때문입니다.

특히 전세 계약을 할 때는 단순히 집값과 보증금만 비교할 것이 아니라 등기부등본의 선순위 권리, 근저당권, 전세권, 임차권, 집주인의 채무관계 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

또 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 해야 한다면 자신의 대항력과 우선변제권을 어떻게 유지할 것인지 확인하는 것도 중요합니다.

결국 서현진은 26억을 모두 받을 수 있을까?

현재 시점에서는 아직 확정할 수 없습니다.

다만 현재 확인된 숫자만 보면 서현진의 보증금은 26억2500만원, 이번 낙찰가는 25억5890만원으로 낙찰가가 보증금보다 6610만원 적습니다.

따라서 낙찰대금만 놓고 보면 보증금 전액을 충당하기 어려운 구조입니다.

하지만 실제 배당액은 권리관계와 경매비용 등을 반영해 결정되기 때문에 최종적으로 서현진이 얼마를 회수할지는 법원의 배당 절차가 끝나야 정확히 알 수 있습니다.

이번 사건에서 가장 중요한 숫자는 25억5890만원이라는 낙찰가 자체보다 서현진의 우선순위와 최종 배당액이라고 볼 수 있습니다.

26억2500만원의 전세보증금 중 실제 얼마가 돌아올지, 이제 관심은 '낙찰'에서 '배당'으로 넘어가고 있습니다.